Marina Gazzoni, iG São Paulo 12/01/2011 09:56 - Atualizada às 15:03
O aumento expressivo do valor dos imóveis nos últimos três anos atingiu seu ponto máximo em 2010. Enquanto a inflação oficial (IPCA) subiu 5,25% entre janeiro e novembro, a elevação do preço médio do metro quadrado nos últimos 12 meses chegou a 27%, de acordo com dados divulgados nesta quarta-feira pelo Sindicato da Habitação (Secovi). A expectativa da entidade é que o descompasso não continuará em 2011 e que o mercado imobiliário terá uma acomodação dos preços, com variações próximas aos índices de inflação.
Uma guerra de preços entre construtoras e uma redução na velocidade de vendas nos lançamentos são os principais sintomas de que a valorização imobiliária atingiu o seu teto, afirma o presidente do Secovi, João Crestana. O sindicato captou esses sinais com base em pesquisas próprias e com dados de inteligência de mercado das empresas associadas. “É uma tendência que vemos em todas as regiões de São Paulo, que nos leva a crer que os preços vão se estabilizar”, diz. Os dados do mercado imobiliário paulista, medidos em parceria pelo Secovi e pela Embraesp, são o principal termômetro do segmento no país.
Neste cenário de estabilização de preços o investimento em imóveis não é recomendável. “Para aqueles que buscam o imóvel para especular a recomendação é não comprar e se concentrar no mercado de papéis, moedas e derivativos”, afirma o Secovi, em um relatório do balanço do mercado imobiliário na década. Mas, para aqueles que buscam um apartamento para morar ou alugar como complemento de renda, comprar um imóvel em 2011 ainda vale à pena, de acordo com o Secovi.
Balanço da década
A década que se encerrou em 2010 marcou uma retomada do mercado imobiliário no Brasil, principalmente nos últimos cinco anos.
A expansão do crédito, o controle da inflação e a abertura de capital de grandes construtoras permitiram que o volume médio de lançamentos residenciais na cidade de São Paulo pulasse de 24 mil unidades, em 2001, para a 34 mil, em 2010, de acordo com estimativas do Secovi. Até novembro, foram lançadas 30 mil residências no ano passado.
A retomada dos lançamentos não foi suficiente para atender a demanda reprimida, e, a consequência, foi uma escalada nos preços. A valorização expressiva chegou a trazer uma desconfiança de formação de uma bolha imobiliária, movimento negado pelas empresas do setor.
O que ninguém sabia no ano passado era até quando os preços iriam disparar. A resposta era simples: enquanto os valores couberem no bolso do comprador. Nos últimos três anos, o fôlego por imóveis parecia não ter fim e puxou uma alta de 66% nos preços, segundo levantamento feito pelo iG com imobiliárias nas principais capitais brasileiras. A expectativa do Secovi é que o teto já foi atingido no ano passado e o consumidor não aceita um preço médio muito maior.
Para Crestana, os imóveis que devem continuar a ter uma valorização expressiva são as "aves raras", ou seja, apartamentos com localização privilegiada, onde há escassez de oferta.
Mudança de perfil
Em toda a década, o ano de 2010 foi o que trouxe um percentual mais baixo de lançamentos de apartamentos de quatro dormitórios ou mais – apenas 8,7%, de acordo com dados do Secovi. Esse segmento respondeu por, em média, 22,3% dos lançamentos no período e já chegou a representar 37% do setor. Agora, a maior fatia do mercado – 48% - está nas unidades de dois dormitórios, categoria que somava menos de 30% em 2006.
Os números mostram uma mudança de foco das incorporadoras. De olho na emergente classe C e com incentivos governamentais, como o programa Minha Casa, Minha Vida, elas passaram a ampliar a oferta de imóveis no segmento econômico – abaixo de R$ 150 mil. “A população de baixa renda é o grande mercado consumidor. Essa tendência deve continuar na próxima década”, afirma Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi.
Segundo ele, existe uma demanda anual entre 10 mil a 15 mil unidades para alta renda na capital paulista, que dificilmente será expandida. Entre a população de baixa renda, o potencial é muito maior. Hoje, o deficit habitacional brasileiro ainda soma 7 milhões de moradias.
Desafios
Na década que se inicia em 2011, o setor imobiliário terá que encontrar novas formas de se capitalizar. Estimativas da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) apontam para um esgotamento dos recursos da poupança, principal fonte financeira dos financiamentos habitacionais, para atender a expansão do setor entre 2013 e 2014. A solução é a ampliação das operações de securitização, emissão de títulos lastreados em ativos imobiliários pelo setor privado.
A burocracia para liberação de financiamentos aos consumidores e para a aprovação de projetos de empreendimentos também é um entrave que permanece neste setor.
